Welche Immobilienart ist die richtige?
Häuslebauer und Immobilien-Interessenten sehen sich mit zahlreichen Fragen konfrontiert: Haus oder Wohnung? Altbau oder Neubau? Mieten oder kaufen? Egal, ob das Eigenheim als Geldanlage, Altersvorsorge oder zum Nestbau für die werdende Familie gedacht ist: Die Entscheidungen auf dem Weg zum eigenen Zuhause wollen wohl überlegt sein. Als erste Orientierung und Entscheidungshilfe haben wir die wichtigsten Fragen zusammengestellt:
Inhalt
1. Haus oder Wohnung – was ist besser?
2. Kaufen oder mieten – was lohnt sich eher?
3. Welche Pflichten hat der Mieter?
4. Was ist günstiger beim Immobilienkauf: Haus oder Wohnung?
5. Übersicht: Haus oder Wohnung
6. Was ist besser beim Haus kaufen: Altbau oder Neubau?
7. Übersicht: Fehler beim Hauskauf
8. Wohnungen: Welche Bautypen gibt es?
9. Wie groß muss die neue Wohnung sein?
Haus oder Wohnung – was ist besser?
Eine der ersten Entscheidungen, die Immobilienkäufer auf dem Weg in die eigenen vier Wände treffen, ist häufig diejenige zwischen Haus oder Wohnung. Die richtige Wahl hängt auch von persönlichen Vorlieben ab: Ein freistehendes Einfamilienhaus im Grünen verspricht Ruhe, Behaglichkeit und Privatsphäre. Eine Wohnung im Stadtkern dagegen liegt in einem etwas lebhafteren Gebiet, punktet aber mit guter Anbindung an Infrastruktur und kulturelles Leben. Beim eigenen Haus hat der Besitzer komplette Gestaltungsfreiheit über Wohnraum und Garten. In einem Mehrfamilienhaus muss sich die Wohnung dem Gesamtplan des Hauses anpassen, und in vielen Fällen wird bei nachträglichen Umbauten die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft fällig. Bei der Wahl sollten aber auch langfristige Überlegungen in Betracht gezogen werden:
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Kaufen oder mieten – was lohnt sich eher?
Ist die Wahl zwischen Haus oder Wohnung erst einmal getroffen, steht die nächste wichtige Entscheidung an: kaufen oder mieten? Viele potenzielle Käufer fürchten sich vor den hohen Kosten. In den meisten Fällen ist es nötig, einen Kredit aufzunehmen. Das bedeutet zwar jahrelanges Abzahlen, doch einerseits sind die Zinsen momentan günstig – und andererseits zahlt auch ein Mieter Monat für Monat, und das ohne, dass er die Wohnung am Ende sein Eigen nennen könnte. Neben finanziellen Aspekten ist auch der Lebenswandel ein ausschlaggebendes Kriterium. Eine Immobilie zu besitzen bedeutet, sich auf lange Sicht niederzulassen. Wenn die berufliche oder private Situation eine solche Sesshaftigkeit nicht zulässt, ist die vorläufige Mete eher ratsam.
Immobilienbesitz lohnt sich auf lange Sicht
Laut Experten gilt die Faustregel: In den ersten Jahren sind Zins und Tilgung teurer als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Wer langen Atem zeigt und sich dauerhaft niederlässt, wohnt dafür als Immobilienbesitzer im Alter günstiger. Damit wird die eigene Immobilie auch zur Altersvorsorge. Langfristig lohnt sich also die Investition ins Eigenheim. In vielen Gegenden sind außerdem die Renditen ein wichtiger Faktor, besonders wenn die Immobilie auch als Geldanlage fungieren soll: Steigt der Wert der Immobilie um ca. zwei Prozent jährlich, so ist der Besitzer gut aufgestellt. Eine solche Entwicklung ist im Moment besonders in angesagten Großstädten und Universitätsstädten zu beobachten.
Bei der Finanzierung auf Experten vertrauen
Im Detail ist die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen aber komplexer – hier sollte nichts über den Daumen gepeilt werden. Die richtige Wahl ist vor allem abhängig von der persönlichen finanziellen Lage. Es empfiehlt sich deshalb in jedem Fall, ein Beratungsgespräch beim Finanzexperten zu vereinbaren, der alle Faktoren einberechnet.
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Welche Pflichten hat der Mieter?
Wer sich gegen den Immobilienkauf entscheidet und stattdessen ein Haus oder eine Wohnung mietet, dem werden als Mieter Rechte wie auch Pflichten zuteil. Damit es mit dem Vermieter nicht zu Reibereien kommt, sollten diese Pflichten auch wahrgenommen werden:
Mietkaution hinterlegen: Die Höhe der Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Was die wenigsten wissen: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in den ersten drei Mietmonaten in Raten zu zahlen. Miete zahlen: Das versteht sich von selbst – die Miete muss allerdings auch pünktlich gezahlt werden. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss sie auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Wer die Miete nicht oder dauerhaft unpünktlich zahlt, dem kann die Kündigung drohen. Mängel melden: Der Vermieter steht in der Pflicht, Mängel zu beheben. Wenn der Mieter solche Mängel aber gar nicht erst meldet und Folgeschäden entstehen, ist er unter Umständen dazu verpflichtet, Schadenersatz zu zahlen. Heizen: Zum Recht auf eine funktionierende Heizung kommt im Winter die Heizpflicht dazu, damit kein Schimmel entsteht und keine Rohre vereisen. Schönheitsreparaturen: Diese Pflicht hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde – je nachdem, was dort festgelegt ist, muss beim Auszug gestrichen oder sogar tapeziert werden. Bei ungültigen Renovierungsklauseln – zum Beispiel bei zu strengen Fristen – ist der Mieter jedoch aus dem Schneider. Umbauten: Wer die Wohnung drastisch umgestalten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Wände streichen ist erlaubt. Allerdings kann der Vermieter verlangen, dass die Wohnung beim Auszug in den Ursprungszustand zurückversetzt wird. Lärm vermeiden und Rücksicht nehmen: Der Mieter muss auf seine Nachbarn Rücksicht nehmen – Musik hören, bis in der Nachbarwohnung der Putz bröckelt, geht hier nicht. Das Treppenhaus gilt nicht als Abstellfläche und die Kehrwoche ist, wenn die Mietparteien sie vereinbart haben, ebenfalls Pflicht. Vermieterbesichtigung: Ohne Vorankündigung darf der Vermieter die Wohnung nicht besichtigen. Hat er berechtigtes Interesse, einen Blick in seine Immobilie zu werfen, kann er aber einen Termin zur Besichtigung vereinbaren. Als gute Gründe gelten etwa Absprachen mit Handwerkern oder Kauf- und Nachmietinteressenten.
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Was ist günstiger beim Immobilienkauf: Haus oder Wohnung?
Lebensgestaltung und Zukunftsplanung sind wichtig, ebenso aber die handfesten Zahlen. Eine Eigentumswohnung ist kleiner und damit in der Regel günstiger als ein Haus. Das liegt auch an den Grundstückskosten: Diese fallen beim Hauskauf zusätzlich zum Gebäudepreis mit an. Beim Kauf einer Wohnung werden nur die anteiligen Grundstückskosten gezahlt. Deshalb lässt sich normalerweise ein größerer Teil des Kaufpreises einer Wohnung über Eigenkapital finanzieren. Auch eine langfristige Kostenkalkulation lohnt sich: Der Hausbesitzer ist für die Unterhaltskosten der Immobilie allein verantwortlich. Dagegen teilt sich in einem Mehrfamilienhaus die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alle Kosten, die bei Renovierung und Reparatur von gemeinsam genutzten Flächen anfallen. Zudem gibt es hier in der Regel einen Hausmeister oder Verwalter, sodass stets ein Ansprechpartner zugegen ist. Das spart in vielen Fällen Zeit und Aufwand – den der Hausbesitzer selbst aufbringen muss.
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Übersicht: Haus oder Wohnung
Auf der Suche nach einem neuen Zuhause stellt sich meistens die Frage: Haus oder Wohnung? Hier das Wichtigste auf einen Blick zusammengefasst:
Verantwortung und Kosten für Reparaturen und Unterhalt trägt der Eigentümer allein. Die Nebenkosten sind durch die größere Wohnfläche höher. In seinem Haus ist der Hausbesitzer sein eigener Herr.Haus Wohnung Anschaffungskosten beim Kauf Zum Gebäudepreis kommen die Grundstückskosten dazu. Zum Wohnungspreis kommen die anteiligen Grundstückskosten dazu – weniger als bei einem Haus. Gestaltungsfreiheit Beim Neubau kann der werdende Hausbesitzer alles entscheiden, beim Altbau durch Renovierung nach Belieben umgestalten. Die Wohnung muss in den Gesamtplan des Hauses passen. Viele Entscheidungen muss die Eigentümergemeinschaft absegnen. Lage und Infrastruktur Die ruhige Idylle im Grünen ist möglich, die Infrastruktur von der Lage abhängig – beim Besichtigen überprüfen! Durch die städtische Lage sind Infrastruktur und Anbindung ans kulturelle Leben oft etwas besser. Unterhalt Reparaturkosten an gemeinsam genutzten Flächen (Treppenhaus, Fassade etc.) teilt sich die Eigentümergemeinschaft. In der Regel kümmert sich ein Verwalter um das Haus. Die Nebenkosten sind meistens niedriger als bei einem Haus. Hausordnung Über Treppenhausreinigungen, die Haltung von Haustieren oder Lärm muss sich mit den Nachbarn geeinigt werden. Wert Experten prognostizieren, dass der Wert von Wohnraum in ländlichen Gebieten abnimmt. In Ballungszentren steigt der Wert von Wohnraum im Moment.
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Was ist besser beim Haus kaufen: Altbau oder Neubau?
Komplette Gestaltungsfreiheit beim Neubau
Bauen oder Sanieren? Das eigene Haus von A bis Z selbst zu gestalten, bietet sowohl Vor- als auch Nachteile. Einerseits müssen langwierige Planungs-, Genehmigungs- und Bauphasen eingeplant werden. Dazu kommen Verhandlungen mit Bauunternehmen – von Folgekosten durch eventuelle Baumängel ganz zu schweigen. Ein selbst entworfenes Haus zu bauen, erfordert zudem viel Zeit: Selbst, wenn ein Bauunternehmer beauftragt wird, sollte für Rückfragen und unerwartete Entwicklungen stets Zeit übrig sein.
Andererseits: Wer selbst baut, der genießt die komplette Gestaltungsfreiheit. So nah kann dem ganz persönlichen Traumhaus nur kommen, wer von der Wahl des Grundstücks über die Architektur bis hin zur Haustechnik alles selber in die Hand nimmt. So können auch gleich die aktuellsten Technologien eingebaut werden, um das Eigenheim möglichst energieeffizient zu gestalten – das wird unter Umständen sogar subventioniert.
Achtung beim Sanieren!
Alte Bäume im Garten, schattige Alleen, nostalgische Nachbarschaften – viele Immobilienkäufer entscheiden sich auch wegen der über lange Zeit gewachsenen Umgebungen für einen Altbau. Nicht nur das Äußere, auch das Innere überzeugt mit hohen Stuckdecken und edlen Holzböden. Allerdings müssen viele Altbauten saniert werden – nicht zuletzt, weil Maßnahmen zur Energieeinsparung heute verpflichtend sind. Hier sollte niemand den Fehler machen, die Sanierung mal eben als Wochenendprojekt abzutun. Bodenbeläge und Bäder brauchen einen neuen Anstrich, unter Umständen müssen auch Elektro-, Sanitär und Heizungsleitungen erneuert werden. Das erfordert das nötige Know-how – hier werden lieber Profis ans Werk gelassen. Damit keine unangenehmen Überraschungen auftauchen, sollten zudem ein Experte beauftragt werden, der die Bausubstanz nach verdeckten Mängeln untersucht und ein Gutachten über nötige Sanierungsmaßnahmen und erstellt. So kann abgeschätzt werden, welche Kosten nach dem Kauf des Altbaus anfallen. Dann aber lohnt sich die Investition: Das Wohnen in einem renovierten Altbau bezaubert mit einem ganz besonderen Lebensgefühl.
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Übersicht: Diese Fehler sollten beim Hauskauf vermieden werden
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es einige Fehler, die auf jeden Fall vermieden werden sollten – zum Beispiel:
Oberflächlich besichtigen: Die Erstbesichtigung reicht meistens nicht, um die Lage des Hauses fundiert einzuschätzen. Mindestens eine gründliche Folgebesichtigung ist nötig, um offene Fragen zu notieren, die ein Sachverständiger vor dem Kauf klären sollte – das fängt beim Zustand der Wärmedämmung und des Schallschutzes an und geht bis zu eventuellen feuchten Stellen im Keller. Den Kaufvertrag fahrlässig prüfen: Wenn der Notar des Vorbesitzers den Kaufvertragsentwurf vorlegt, hat der potenzielle Käufer mindestens 14 Tage Zeit, um diesen zu überprüfen. Die Gelegenheit sollte unbedingt wahrgenommen werden, um den Vertrag im Zweifelsfall mit dem eigenen Notar zu besprechen. Niemand ist verpflichtet, den ersten Entwurf so abzusegnen, wie er ist. Sanierungsmaßnahmen unterschätzen: Altbauten müssen oft modernisiert werden. Rohre, Heizungen, Sanitäranlagen sollten oft schon gleich nach dem Kauf saniert werden. Auch Schönheitsreparaturen wie neue Böden oder Tapeten fallen an. Vor dem Kauf gilt es, den Modernisierungsbedarf vom Experten einschätzen zu lassen, um den finanziellen Aufwand zu kalkulieren, der zum Kaufpreis dazukommt.
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Wohnungen: Welche Bautypen gibt es?
Wohnung ist nicht gleich Wohnung – deshalb sollte schon vor der Wohnungssuche überlegt werden, wie die Traumbehausung eigentlich aussieht. In der Immobilienbranche wird neben klassischen Mehrzimmerwohnungen zwischen verschiedenen Bautypen unterschieden:
Appartement: eine kleine Wohnung, die oft nur ein Zimmer hat und mit einem Bad und einer Küche (oder einer kleinen Kochnische) ausgestattet ist. Maisonette: Dieser Bautyp erstreckt sich über mehr als eine Etage und befindet sich normalerweise im obersten Geschoss eines Hauses. Damit umfasst die Wohnung auch den Dachstuhl. Das macht sie besonders charmant: Mit Dachschrägen, offener Wohnfläche unter dem Dach und einer Wendeltreppe ausgestattet, sind Maisonette-Wohnungen für ihren gemütlichen Charakter beliebt. Penthouse: klassischerweise eine Wohnung, die auf ein anderes Haus aufgesetzt wurde und sich deshalb im obersten Geschoss befindet. Eine Terrasse mit Ausblick gehört hier in der Regel zur Grundausstattung. Loft: eine Wohnung, die in einer ehemaligen Industrie- oder Lagerhalle eingerichtet wurde. Sie zeichnet sich durch eine große Räumlichkeit ohne Innenwände und hohe Decken aus – typisch Halle eben. Oft ist ein offenes zweites Geschoss eingezogen, das zum Beispiel als Schlafzimmer dienen kann. Durch die große Grundfläche sind die Unterhaltskosten hier zwar etwas höher, dafür ist der Industriecharakter der Wohnung aber einzigartig – für Fans von ausgefallener Innenarchitektur ein echtes Highlight. Einliegerwohnung: eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim, die kleiner und schlichter als die Hauptwohnung ist. Durch einen separaten Eingang wird die Privatsphäre beider Mietparteien gewährleistet. Souterrainwohnung: eine Wohnung im untersten Geschoss oder Keller eines Hauses, deren Fußboden sich unter der Erdoberfläche befindet. Souterrainwohnungen sind oft dunkler und kühler als normale Wohnungen, da weniger Tageslicht eindringt. Der Vorteil: Sie punkten oft mit einer Terrasse.
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Wie groß muss die neue Wohnung sein?
Neben dem Wohnungstyp ist auch die Größe ein wichtiger Faktor bei der Wohnungssuche. Schließlich möchte niemand nach wenigen Jahren schon wieder umziehen müssen, weil es zu eng geworden ist. Viele rechnen mit der Faustregel: 45 Quadratmeter pro Person. Über den Daumen gepeilt wohnt ein Zweipersonenhaushalt danach idealerweise auf 80 bis 90 Quadratmetern. Zu den nackten Zahlen kommen aber weitere Faktoren hinzu.
Wie viele Zimmer benötigt die Wohnung?
Neben der Größe der Wohnung ist es auch wichtig, wie viele Zimmer benötigt werden. Ein einzelnes Wohnzimmer oder ein gemeinsames Wohn- und Esszimmer? Ein Kinderzimmer oder ein Schlafzimmer für jedes Kind? Das hängt davon ab, wie groß die Familie ist – und wie viel Freiraum gewünscht wird: Manche Leute begnügen sich mit einem kleinen Arbeitstisch in der Wohnzimmerecke, andere brauchen ein richtiges Home Office. Der eine sitzt zufrieden mit der Gitarre auf dem Sofa, der andere braucht für sein Hobby ein eigenes Studio im Keller. Solche Wünsche sollten vor der Wohnungssuche zusammengetragen werden – aber dann heißt es natürlich, unter finanziellen Gesichtspunkten realistisch zu planen. Nicht für jede Freizeitbeschäftigung kann ein eigenes Zimmer her. Trotzdem sollte die zukünftige Wohnung nicht zu eng konzipiert werden. Das betrifft auch den Stauraum: Wer mit vielen Besitztümern einzieht, sollte darauf achten, dass im Keller oder auf dem Dachboden Stellfläche zur Verfügung steht.
Wie berechnet sich die Größe einer Wohnung?
Falls bei der Besichtigung die Quadratmeterzahl in der Anzeige seltsam anmutet, kann das an der Berechnung der besonderen Quadratmeter liegen:
Gilt als Wohnfläche: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer, Flur, Bad, Küche und Abstellkammern in der Wohnung – sie gehen zu 100% in die Quadratmeterberechnung mit ein. Gilt zum Teil als Wohnfläche: Balkon, Terrasse, Loggia – sie gehen normalerweise zu einem Viertel, bei außergewöhnlicher Ausstattung zur Hälfte mit in die Quadratmeterberechnung ein. Sonderfall Dachschräge: Erst ab einer Mindesthöhe von zwei Metern darf die Fläche unter einer Dachschräge vollständig einberechnet werden. Höhen von ein bis zwei Metern werden zur Hälfte berechnet, alles darunter gar nicht. Gilt nicht als Wohnfläche: Dachboden, Keller, Waschküche, Garage, Heizungsraum, Geräteschuppen – solche sogenannten Zubehörräume dürfen nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.
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